これまで4回にわたり、相続空き家特例（空き家の譲渡所得3,000万円特別控除）についてご説明してきました。
この制度は大きな節税効果が期待できる一方、
「制度を知らなかった」
「要件を勘違いしていた」
という理由で利用できなくなるケースもあります。
今回は、実際によくある失敗例を5つご紹介します。
失敗① 相続した実家を賃貸に出してしまった
空き家特例は、
被相続人が居住していた住宅が一定の状態で維持されていることが要件となっています。
そのため、
- 賃貸住宅として貸し出した
- 事務所として使用した
- 店舗として利用した
などの場合、特例の適用に影響することがあります。
相続後、売却まで時間がかかりそうだからといって安易に貸し出してしまうと、制度を利用できなくなる可能性があります。
失敗② 売却期限を過ぎてしまった
空き家特例には期限があります。
原則として、
相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで
に譲渡する必要があります。
例えば、
- 相続登記を後回しにしていた
- 相続人間の話し合いがまとまらなかった
- 不動産会社選びに時間がかかった
などの理由で期限を過ぎてしまうこともあります。
相続が発生したら早めにスケジュールを確認しておきましょう。
失敗③ 売却価格が1億円を超えていた
この制度には、
譲渡価額が1億円以下であること
という要件があります。
首都圏では土地価格が高い地域もあるため、
「古家だから対象になると思ったら売却価格が要件を超えていた」
というケースも考えられます。
売却価格の見込みについては、不動産会社とも相談しておくと安心です。
失敗④ 親族に売却してしまった
特例は第三者への売却を前提としています。
例えば、
- 配偶者
- 子
- 孫
- 生計を一にする親族
などへの譲渡については、適用対象外となることがあります。
親族間売買を検討している場合は、事前に要件を確認することが重要です。
失敗⑤ 必要書類を集められなかった
近年増えているのが書類に関する問題です。
特に、
- 被相続人の住民票除票
- 売買契約書
- 電気・ガス・水道関係資料
- 被相続人居住用家屋等確認書
などは、後になって慌てて集めようとしても時間がかかる場合があります。
相続発生後は、
「まず資料を保管しておく」
ことを意識すると安心です。
特に注意したいのは「売却前」
相談の中で意外と多いのが、
「売却した後で制度を知った」
というケースです。
相続空き家特例は、売却後にやり直しができない要件もあります。
そのため、
- 売却前
- 解体前
- 賃貸前
の段階で制度を確認しておくことが大切です。
相続した実家をどうするか迷ったら
相続した実家については、
- 売却する
- 賃貸する
- 保有する
- 解体する
など様々な選択肢があります。
しかし、それぞれ税務や手続きへの影響が異なります。
特例を利用できる可能性がある場合は、決定する前に情報収集をしておくことをおすすめします。
まとめ
空き家3,000万円特別控除は非常に有利な制度ですが、
次のような失敗には注意が必要です。
✅ 相続後に賃貸してしまう
✅ 売却期限を過ぎる
✅ 売却価格が1億円を超える
✅ 親族へ売却する
✅ 必要書類を準備していない
制度を正しく理解し、早めに準備することでスムーズな売却につながります。
シリーズ記事一覧
本シリーズでは、相続空き家特例について5回にわたり解説しました。
- 実家を相続したら知っておきたい「空き家3,000万円特別控除」とは？
- 相続した実家なら何でも対象になる？空き家3,000万円特別控除の適用要件
- 令和6年改正で何が変わった？買主が解体しても利用できるようになった相続空き家特例
- 相続空き家特例に必要な「被相続人居住用家屋等確認書」とは？
- 相続した実家を売却するときによくある失敗5選
相続した実家の取り扱いで悩まれている方の参考になれば幸いです。
参考資料（一次資料）
- 国税庁｜No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
- 国土交通省｜空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得3,000万円特別控除）
- https://www.city.yokohama.lg.jp/kurashi/sumai-kurashi/jutaku/sesaku/kukikakutokurei.html 横浜市｜被相続人居住用家屋等確認書について
※本記事は公表されている法令・行政資料を基に作成しています。個別事案における税務上の適用可否については税理士へ、相続手続や必要書類の整理については行政書士へご相談ください。
